Bekijk hier onze sitemap
 
 
Login
Registreren
Mijnpolismap
 

Klik hier voor ons nieuwsbrievenarchief.

De plannen voor 2013 – het aflossen van de eigenwoningschuld

Stel nu nog duizenden Euro’s fiscaal voordeel veilig!!

 

Alles over de plannen van 2013 en de gevolgen voor nieuwe hypotheken en lopende hypotheken. Lees alles goed door, plan een afspraak met ons in en bespaar door nu actie te ondernemen duizenden Euro’s aan misgelopen fiscaal voordeel!

 

We gaan hier in op situaties omtrent lopende hypotheken en nieuw af te sluiten hypotheken.

 

Inleiding

Vanaf 2013 wordt er fors gesneden in de mogelijkheden die er zijn voor mensen die een woning kopen en daarvoor een hypotheek nodig hebben. Ook is het zo dat mensen die al een hypotheek hebben beperkt worden in  de aflossingsmogelijkheden die er nog toegestaan worden.

 

Het betreffen forse bezuinigingsmaatregelen die als gevolg hebben dat mensen minder fiscaal voordeel hebben ten gevolge van (toekomstige) hypotheekrenteaftrek.

 

In het voorjaar van dit jaar zijn er plannen gemaakt, ook wel het Kunduz-akkoord of Lenteakkoord genoemd. Deze plannen zijn met Prinsjesdag (18-09-2012) wederom bevestigd in het gepresenteerde Belastingplan 2013.

 

Als er geen nieuw kabinet wordt gevormd in 2012 en wanneer de gemaakte plannen niet worden herzien dan betekenen deze maatregelen forse lastenverzwaringen voor mensen die hun hypotheek willen aflossen.

 

Dit uit zich met name over een aantal jaren. Gezien het feit dat een woningfinanciering gemiddeld 30 jaar loopt is het zo dat dit lasten zijn die er “zeker” aankomen. Hieronder maken we inzichtelijk wat het verschil is in totale lasten over de looptijd van 30 jaar.

 

Eerst geven we aan wat de aanpassingen zijn zoals deze zijn opgenomen in het Belastingplan 2013. Daarna beschrijven we de gevolgen van deze plannen op een manier dat het waarschijnlijk goed te volgen is.

 

Het kan zijn dat de gegeven informatie als ingewikkeld wordt ervaren. Maak dan een afspraak met ons zodat we het duidelijker kunnen uitleggen dan dat hier beschreven staat.

 

 


Belastingen

Vanaf 2013 is hypotheekrenteaftrek alleen toegestaan wanneer er sprake is van een volledige aflossing van de hoofdsom. Daarnaast is ook de wijze waarop moet worden afgelost al bepaald. Dit staat beschreven onder het kopje aflosvorm.

 

Nu is het zo dat er keuzevrijheid is ten aanzien van de aflossingsvorm. Vanaf 2013 is betaalde hypotheekrente voor een eigenwoningschuld alleen aftrekbaar wanneer er wordt afgelost op voorgeschreven wijze. Deze wijze houdt in dat er op basis van een annuïteitenschema wordt afgelost. Wat dit precies inhoudt staat beschreven onder het kopje aflosvormen.

 

Nu kan er nog op andere wijze worden afgelost. Bijvoorbeeld door middel van een aflossingsplan die na maximaal 30 jaar uitkeert en wordt gebruikt voor aflossing van de eigenwoningschuld.

 

Deze aflossingsplannen, waarbij er nu gedurende de looptijd geen belasting hoeft te worden betaald over het opgebouwde vermogen, mogen niet meer worden afgesloten in 2013.

 

Wanneer een dergelijk plan wordt afgesloten in 2013 dan zal er “gewoon”  vermogensrendementsheffing over betaald moeten worden. Deze belasting is 1,2% over het opgebouwde vermogen boven de vermogensvrijstelling. De vermogensvrijstelling is een bedrag van ca. € 21.000,= p.p.. Gezien het veelal op te bouwen vermogen voor de aflossing van de eigenwoningschuld is het zo dat hierdoor veel vermogensrendementsheffing gedurende de looptijd betaald moet worden.

 


Aflosvorm

Alle aflosvormen blijven toegestaan. Echter, alleen wanneer er (minimaal) een aflossing plaatsvindt op basis van een annuïteitenschema. Deze houdt in dat er na 30 jaar geen hypotheek meer over is. Er wordt daadwerkelijk, gedurende de looptijd, afgelost op de hypotheek.

 

Bij een annuïteitenhypotheek wordt iedere maand hetzelfde bedrag aan de geldverstrekker betaald. Dit bedrag bestaat voor een deel uit rente en voor een deel uit aflossing. Omdat er iedere maand wordt afgelost wordt het rentedeel in het te betalen bedrag steeds kleiner. Omdat er iedere maand minder rente wordt betaald wordt het aflossingsdeel steeds groter.

 

Er is alleen fiscaal voordeel over het rentebedrag en niet over de aflossing. Hierdoor wordt het bedrag waarover er fiscaal voordeel is steeds kleiner. Er wordt dus wel hetzelfde bedrag iedere maand betaald aan de geldverstrekker, maar er komt minder terug van de fiscus.

 

De netto maandlasten stijgen dus, en de stijging van de maandlasten gaat naarmate de tijd verder verstrijkt steeds sneller.

 

Als aan het einde van de rentevaste periode de rente opnieuw wordt vastgesteld en deze is hoger dan de eerder betaalde hypotheekrente, dan zal dit ook direct tot uitdrukking komen in de nieuwe netto maandlasten.

 

Bij een bankspaarhypotheek is het effect van een hogere te betalen hypotheekrente minder, omdat dan ook een hogere vergoeding wordt gegeven op het spaarsaldo en de nieuwe spaarinleg, waardoor er daarna minder hoeft te worden ingelegd om op hetzelfde einddoel uit te komen.

 

De totale lasten voor de aflossing van de eigenwoningschuld zijn daardoor netto fors hoger dan bij aflossingsvormen die nu nog toegestaan zijn en daarnaast is een lastenverzwaring in de toekomst waarschijnlijker bij een hogere rente.

 

Bij een gangbare vorm op dit moment is het zo dat de aflossing niet direct plaatsvindt, maar na 30 jaar. Dat noem je uitgestelde aflossing, zoals onder andere het geval is bij een bankspaarhypotheek.

 

 

Bij deze vorm is er sprake van gelijkblijvende lasten. Na (in beginsel) 30 jaar komt het opgebouwde bedrag ineens vrij en wordt de lening afgelost.

 

Op het spaartegoed wordt dezelfde rente vergoed als de rente die er betaald wordt.  Over het gehele geleende bedrag is er gedurende maximaal 30 jaar fiscaal voordeel. Het spaartegoed op de bankspaarrekening moet verplicht worden aangewend voor de aflossing van de eigenwoningschuld. De waarde wordt niet tot het vermogen van Box III gerekend waarover er inkomstenbelasting (vermogensrendementsheffing) verschuldigd is.

 

Een hogere te betalen hypotheekrente heeft als gevolg dat ook de rentevergoeding op het spaartegoed verhoogd wordt. De benodigde inleg op de bankspaarrekening wordt lager. Hierdoor is er sprake van demping op de maandlasten in tegenstelling tot bij de annuïteitenhypotheek.

 

Hiermee is bij de annuïteitenhypotheek de toekomstige last risicovoller dan bij de bankspaarvariant.

 

Wij hebben hierover al eerder een item geschreven.

 

Hoogte aflossing

Vanaf 2013 is het verplicht om het geleende bedrag volledig af te lossen. Nu is het nog mogelijk om de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij te mogen lenen. Uiteraard is het verstandig om zo veel mogelijk af te lossen van de hypotheek, maar er wordt hierbij voorbij gegaan aan de wensen van mensen en dat is ook betaalbaar wonen.

 

Iemand die nu een koopwoning heeft, waarbij na 30 jaar nog bijvoorbeeld een bedrag over is van
€ 100.000,= dat tegen 6% geleend zou worden, dan zijn de netto maandlasten nog € 500,=.

 

Bij een huurwoning die nu € 500,= per maand kost zijn deze lasten bij een stijging van 2,5% per jaar
€ 1.048,= per maand.

 

Wij zien de noodzaak daarom niet in om de hele hypotheek volledig te moeten aflossen. Uit het oogpunt van toekomstige betaalbaarheid zou dit niet nodig zijn. Echter, wanneer je vermogen wil opbouwen voor de aflossing van de eigenwoningschuld, dan is nu een beslissing nemen hierover zeker aan te raden.

 

Wij vinden het onbegrijpelijk dat de volledige hypotheek afgelost moet worden. Immers wanneer er wordt beoordeeld vanuit het klantbelang, betaalbaarheid op langere termijn, dan wordt een huizenbezitter nu gedwongen om volledig af te lossen op straffe van het verliezen van fiscaal voordeel wanneer dit niet gebeurd, terwijl  huurders geen enkele verplichting hebben tot vermogensvorming. Daarnaast zijn de toekomstige woonlasten voor huurders veel hoger en is er geen vermogen (zoals overwaarde) om op terug te kunnen vallen.

 

Om niet de hele hypotheek te moeten aflossen en wel volledig fiscaal voordeel te hebben zal er in 2012 een hypotheek moeten worden afgesloten.

 


Inkomensnormen

Jaarlijks worden de normen ten aanzien van de maximale hypotheek vastgesteld door het Nibud. De afgelopen jaren was het zo dat ieder jaar deze inkomensnormen zijn aangescherpt. Ten opzichte van het inkomen mag er steeds minder worden geleend.

 

Hetgeen je mag lenen hangt samen met de koopkracht. Tot volgend jaar was er sprake van zelfregulering in de markt, waarbij het Nibud zelf de normen bepaalde. In 2012 had het Nibud voorgesteld om tweeverdieners meer te mogen laten lenen, omdat vaste kosten relatief minder drukken op twee inkomens. Dit werd niet als wenselijk gezien door de AFM die dit meldde aan geldverstrekkers. Hierdoor is dit niet doorgegaan.

 

Vanaf 2013 is het zo dat De Nederlandse Bank (DNB) en de AFM mede bepalen wat een verantwoorde lening is ten opzichte van bepaalde inkomensnormen. De zelfregulering verdwijnt hiermee naar de achtergrond.

 

Gezien het feit dat de AFM eind 2011 zich al mengde in de discussie omtrent wat zij wenselijk achtte en dit een forse vermindering was van de mogelijkheden zoals deze door het Nibud als verantwoord waren voorgesteld, verwachten we dat in 2013, mede gezien de bezuinigingen en daling van de koopkracht, dat er wederom (fors) minder geleend kan worden op grond van het inkomen dan dat er nu mogelijk is.

 


 

Huidige hypotheken

Ook voor mensen die al een hypotheek hebben is het dus interessant (of misschien wel noodzakelijk) om het huidige aflossingvrije deel van de hypotheek te heroverwegen. Zie het kopje omzetten aflossingsvrije hypotheek. Nu een aflossingsplan afsluiten dat in Box I valt biedt veel voordeel ten opzichte van een aflossingsplan in 2013 starten dat niet meer in Box I kan vallen.

 

De huidige hypotheken (hypotheekvormen) blijven gerespecteerd. Dat wil zeggen dat deze niet omgezet moeten worden. Echter, veel huidige hypotheken hebben een aflossingsvrij deel. Dat wil zeggen dat aan het einde van de looptijd een deel van de hypotheek nog niet is afgelost. Zoals gezegd: het aflossen van de hypotheek en het vormen van vermogen is altijd verstandig.

 

Wanneer er nu bijvoorbeeld een bedrag wordt gespaard voor de aflossing van de hypotheek dan kan dit tegen een rentevergoeding die gelijk is aan de rente die er wordt betaald aan de geldverstrekker. Belastingvrij. Dat wil zeggen dat het opgebouwde vermogen, indien wordt voldaan aan de fiscale eisen die aan het vermogensopbouwplan worden gesteld, niet wordt belast met vermogensrendementsheffing gedurende de looptijd.

 

Hierdoor is het mogelijk om belastingvrij een vermogen op te bouwen. Deze mogelijkheid is er nog in 2012 voor lopende hypotheken, waarbij het aflossingsplan is ingegaan voor 01-01-2013. Dit heet een KEW, SEW of BEW. Wij beoordelen welke variant het beste past bij de persoonlijke situatie.

 

Een KEW is een Kapitaalverzekering Eigen Woning, een SEW is een Spaarrekening Eigen Woning en een BEW is een Beleggingsrecht Eigen Woning. Dit zijn fiscale namen voor vermogensplannen dit bestemd zijn voor aflossing van een eigenwoningschuld.

 

 


Verschil in maandlasten over 30 jaar

De maandlasten bij een bankspaarhypotheek en bij een annuïteitenhypotheek zijn over 30 jaar erg uiteenlopend. De annuïteitenhypotheek is fors duurder. Het verschil zit zoals beschreven bij het kopje aflosvorm met name aan het einde van de looptijd. Hieronder een aantal voorbeelden van maandlasten over een periode van 30 jaar, uitgaande van dezelfde uitgangspunten:

 

·         Benodigde hypotheek:  € 200.000

·         Rente 5% gedurende de looptijd

·         Rente aftrekbaar gedurende 30 jaar

·         42% fiscaal voordeel

·         Aflossing / Opbouw van  het volledige bedrag van € 200.000

·         Geen rekening gehouden met eigenwoningforfait

 

 

 

 

Aflossingsvorm

Fiscaal voordeel  over 30 jaar

Maandlast over 30 jaar

Banksparen

123.202

258.080

Annuïtair

76.289

305.351

Banksparen goedkoper:

46.913

47.271

 

De conclusie is dat bij volledige aflossing de maandlasten over 30 jaar veel hoger zijn bij een annuïteitenhypotheek. Dit heeft te maken met het fors lagere fiscale voordeel.

 

Wanneer je dit fiscale voordeel nog wil nog benutten dan is het zeker aan te raden om dit jaar de aflossingsvrije hypotheek zodanig te herzien dat wanneer je wil aflossen je dit op deze fiscaal gunstige manier kunt doen.

 

Met nadruk: vanaf 2013 is het geen keuze meer hoe veel er moet worden afgelost. Ook de wijze waarop is geen keuze meer. Mensen die fiscaal voordeel willen hebben en houden en mensen die flexibel willen zijn moeten nog dit jaar actie ondernemen.

 

Omzetten aflossingsvrije hypotheek

Wij geven advies op welke wijze het beste de huidige bestaande aflossingvrije hypotheek kan worden omgezet naar een aflossingsvorm waarbij er tegen zo laag mogelijke maandlasten de beoogde aflossing plaatsvindt. Wij brengen hiervoor onze bestede uren voor in rekening. Het kan zijn dat de aanbieder ook een vergoeding vraagt voor een omzettingsofferte. Veelal betekent de omzetting een omzetting naar een bankspaarhypotheek, maar er kan bijvoorbeeld ook voor worden gekozen om te sparen in een spaarverzekering of om te gaan beleggen.

 

Zowel de kosten van de aanbieder als de kosten die wij in rekening brengen zijn fiscaal aftrekbaar.

 

Stel dat de looptijd nog 20 jaar is en het gewenste bedrag voor aflossing is € 100.000, dan kan hieronder het voorbeeld worden gezien van het verschil in maandlasten bij een annuïtaire aflossing of de aflossing met banksparen. De uitgangspunten zijn verder hetzelfde als beschreven bij het kopje “verschil in maandlasten over 30 jaar”.

 

Aflossingsvorm

Fiscaal voordeel  over 20 jaar

Maandlast over 20 jaar

Banksparen

41.067

115.681

Annuïtair

23.907

133.014

Banksparen goedkoper:

17.160

17.333

 

De conclusie is dan ook dat wanneer je wil aflossen dat het aflossen door middel van banksparen interessanter is dan een aflossingsvorm waarbij je op directe wijze aflost. Eventuele omzettingskosten verdienen zich zeker terug op termijn.  Dit is een advies dat werkelijk duizenden Euro’s aan te besparen inkomstenbelasting kan opleveren.