Huis kopen
Als je een huis koopt kan je voorkeur uitgaan naar een bestaande woning of een nieuwbouwwoning. Bij ieder soort woning zijn andere onderwerpen aan de orde. Op deze site vind je informatie over het aankopen van een woning.
Je kunt je laten bijstaan bij het aankopen van een (bestaande) woning. De stappen en begrippen die onderdeel zijn van het aankoopproces staan hieronder beschreven. Per onderdeel wordt soms doorverwezen naar meer achtergrondinformatie op deze website.
De samenhang tussen het aankoop- en financieringsproces is vaak onduidelijk. Om deze reden zie je hier veel verwijzingen naar relevante onderdelen. We beschrijven wat onze rol is wat de rol is van overige betrokken partijen.
De beschreven stappen hoeven niet altijd in dezelfde volgorde plaats te vinden. Een goede samenwerking en afstemming tussen partijen is altijd belangrijk, in het bijzonder de afstemming tussen de aankopend makelaar en de financieel tussenpersoon. Wij werken nauw samen met deskundige partijen die onze relaties goed kunnen begeleiden.
Onderdelen binnen het aankoopproces
Onze rol
Voor onze relaties verzorgen we een bemiddelende rol richting alle betrokken partijen in het proces, zodat de aankoop zonder stress kan plaatsvinden. Waar nodig verrichten wij ook aanvragen bij deze partijen. Denk hierbij aan:
Koper / aankopend makelaar
Verkoper / verkopend makelaar
Bouwkundig keurder
Taxateur
Geldverstrekker
Verzekeraar
Voornemen aankoop woning melden
Wanneer je een woning wilt kopen dan is het belangrijk om te weten wat er mogelijk is. Er zijn zeer veel factoren van invloed op wat je kunt lenen. Wij vinden het dan ook verstandig om voordat je echt op zoek gaat naar een nieuwe woning altijd een adviesgesprek met ons in te plannen, zodat we een nauwkeurige berekening kunnen maken van je mogelijkheden. Hiermee voorkom je dat je achteraf teleurgesteld raakt. Bijvoorbeeld omdat je ineens minder kunt lenen dan verwacht. Hier lees je meer over wat van invloed is op het bedrag dat je kunt lenen. Ook is het belangrijk om vooraf te weten wat de maandlasten zullen zijn.
Intakegesprek, voorafgaande aan het adviesgesprek
Wij plannen voor het adviesgesprek altijd een moment in om te inventariseren wat de adviesvraag precies is en wat de wensen zijn. Ook vragen we naar de persoonlijke en financiële situatie en verwachtingen. We maken een afspraak over het moment van aanleveren van de stukken en plannen het adviesgesprek in.
Na het intakegesprek: documenten verzamelen en aanleveren
Na het intakegesprek maken we een persoonlijke stukkenlijst aan. De benodigde documenten voor het kunnen geven van het advies moeten worden geüpload binnen het eigen klantdossier dat wij aanmaken na het intakegesprek.
Het zijn veel documenten die er moeten worden verzameld. Wij kiezen ervoor om deze documenten direct op te vragen bij aanvang van het adviestraject. Hiermee voorkomen we dat we dingen over het hoofd zien en verwachtingen niet waar kunnen maken achteraf. Ook kunnen we als we beschikken over alle informatie snel schakelen als dit op een later moment nodig blijkt te zijn.
Beoordeling ingekomen documenten
De aangeleverde documenten worden door ons beoordeeld. Wanneer er informatie of documentatie onduidelijk of onvolledig is, geven wij dit aan. De gegevens worden verwerkt in onze (financiële) software. Wij beoordelen de documenten streng, zodat bij een aanstaande bemiddeling voor een hypotheek deze stukken voldoen aan de eisen van geldverstrekkers.
Het oriënterend hypotheekadviesgesprek
Je adviseur bereidt het hypotheekadviesgesprek grondig voor. Alle informatie van het intakegesprek wordt gelezen en alle relevante informatie wordt afgelezen van de documentatie en in de adviessoftware gezet. Op deze manier vormt de adviseur al een goed beeld van de huidige situatie.
Als de adviesvraag vooraf voldoende duidelijk is, bijvoorbeeld interesse in een concrete woning, dan bereidt de adviseur vaak ook al een mogelijk scenario voor op de gewenste situatie.
Het adviesgesprek duurt ongeveer 2 uur. Dat is vrij lang. Wij nemen uitgebreid de tijd om alle onderdelen van het proces te bespreken en de berekening (-en) en mogelijkheden toe te lichten.
Na het adviesgesprek krijg je de berekeningen die er zijn besproken nagestuurd. Dit kan worden gezien als een conceptadvies. Je kunt lezen wat er mogelijk is en wat de maandlasten zijn. Ook zie je welke kosten er aan de orde zijn in de rapportage.
Met deze uitkomsten kun je gericht naar een woning die past binnen de mogelijkheden en die financieel haalbaar is binnen het gestelde budget.
Woning zoeken
Na het adviesgesprek weet je wat het maximale bedrag is dat je kunt financieren. Je kunt dan (bijvoorbeeld op internet) woningen gaan zoeken. Het zoeken van een woning moet je zelf doen. In de huidige markt met veel vraag komt nagenoeg iedere woning op internet. Het is mogelijk om je te abonneren op alerts voor bepaalde woningen in een bepaalde stad, wijk en prijsklasse.
Het is belangrijk dat je je woonwensen en -eisen goed bewaakt. Soms moeten er vanwege een gering aanbod of hoge prijzen concessies worden gedaan ten opzichte van bepaalde wensen. Ons advies is om niet aan te kopen als het niet voldoet aan de minimale wooneisen die je hebt.
Woning gevonden
Wanneer je een woning hebt gevonden dat je interessant vindt, dan moet je zelf een afspraak maken met de verkopend makelaar. Je kunt dan de woning gaan bezichtigen.
Probeer zo snel mogelijk deze afspraak in te plannen, omdat de kans dan kleiner is dat de woning al aan een ander is verkocht voordat je de woning hebt kunnen bezichtigen.
Woning bezichtigen
Zorg ervoor dat je goed voorbereid bent op een bezichtiging. Gebruik eventueel een checklist hiervoor. Afhankelijk van de interesse van andere kandidaat-kopers in de gewenste woning is het mogelijk om een tweede bezichtiging in te plannen.
Het is niet gebruikelijk om meer dan 2 bezichtigingen te doen om tot een besluit te komen of je voor die woning wilt gaan.
Hulpverlenende brochures met betrekking tot een woning kopen, vind je hieronder:
Interesse tonen aan verkopend makelaar
Wanneer de woning naar wens was en het gewenst is om een bod uit te brengen op de woning, meld dit dan aan de verkopend makelaar of verkoper.
Wij vernemen het ook graag direct als er een voornemen is om een bod te gaan doen. Als er renteontwikkelingen zijn gedurende het biedingsproces kunnen we mogelijk een rentestijging voor zijn.
Uiteraard moet ook een aankoopmakelaar het vernemen als je ervoor hebt gekozen om je te laten bijstaan hierdoor.
Werkzaamheden aankoopmakelaar
Hieronder staat wat je als koper van een aankoopmakelaar mag verwachten als voorbereiding op het kunnen plaatsen van een reëel bod en voorwaarden.
Ophalen online informatie over de woning
Opvragen alle relevante informatie en documentatie over de woning bij de verkopend makelaar
Navraag doen over eventuele termijnen voor het kunnen plaatsen van een bod
Delen van alle verkregen informatie
Analyseren van alle informatie
Inschatting maken van de marktwaarde van de woning, onder meer door marktvergelijkingen
Beoordelen passendheid van de woning bij de geuite woonwensen en -eisen
Bespreken van de bevindingen ten aanzien de woning
Bespreken verkoopvoorwaarden
Bespreken van de aangeboden roerende zaken en de interesse hierin
Aankoopstrategie bepalen en bespreken
Bespreken inhoud bod en voorwaarden
Bod en voorwaarden, toelichting
De aangeleverde documenten worden door ons beoordeeld. Wanneer er informatie of documentatie onduidelijk of onvolledig is, geven wij dit aan. De gegevens worden verwerkt in onze (financiële) software. Wij beoordelen de documenten streng, zodat bij een aanstaande bemiddeling voor een hypotheek deze stukken voldoen aan de eisen van geldverstrekkers.
De onderstaande onderwerpen kunnen onderdeel vormen van de voorwaarden van het gewenste bod. Deze worden besproken en waar nodig afgestemd met ons als je hypotheekadviseur.
Moment van overdracht (oplevering)
Wel of geen bouwkundig voorbehoud; zo ja onder welke condities
Eenmalig bod of openingsbod
Geldigheid van het bod (termijn)
Overname roerende zaken en hoogte vergoeding
Financieel voorbehoud en termijn voor dit voorbehoud
De volgende onderwerpen worden vaak in een wat later stadium besproken
Notariskeuze
Bankgarantie / waarborgsom
Uitbrengen bod met voorwaarden (regulier biedingsproces)
Wanneer er geen inschrijving is, dan kan er een openingsbod worden geplaatst. Hoe snel hierop wordt gereageerd is lastig te zeggen. Iedere onderhandeling verloopt anders.
Het kan binnen een dag rond komen, maar soms kan het ook langer duren. Zeker als er sprake is van een woning die verkocht wordt uit een nalatenschap, bij een echtscheiding / relatiebreuk of in opdracht van een geldverstrekker.
Uitbrengen bod met voorwaarden (op basis van inschrijving)
Wanneer er sprake is van een inschrijving op een woning, wanneer er veel biedingen binnenkomen organiseert de verkopend makelaar vaak een inschrijving. Alle geïnteresseerden krijgen de gelegenheid om dan voor een gestelde deadline eenmalig hun ultieme bod met (voor verkoper) gunstige voorwaarden uit te brengen.
In deze situatie vindt er vaak aanvullend overleg plaats met de aankoopmakelaar hoe om te gaan met deze situatie.
Reactie op bod met voorwaarden
Het resultaat van een bod kan zijn dat deze wordt geaccepteerd of dat de woning aan een andere partij is gegund. De uitkomst wordt aan de aankopend makelaar medegedeeld. De partij aan wie de woning is gegund geworden krijgt vaak als eerst de uitkomst te horen.
Bod geaccepteerd
Als het bod is geaccepteerd, dan is er een mondeling akkoord op de verkoop.
Alle relevante gegevens, zoals personalia en identiteitsgegevens, worden dan aan de verkopend makelaar aangeboden ten behoeve van het opstellen van de koopovereenkomst.
De koopovereenkomst zoals deze wordt opgesteld door de makelaar wordt ook wel voorlopige koopovereenkomst genoemd.
Bod afgewezen, onderhandeling niet succesvol
Het kan gebeuren dat de verkoper kiest voor een andere koper. Wanneer duidelijk is dat dit het geval is, dan vernemen wij dat graag.
Vaak verneem je dat je als de koper aan wie de woning gegund is afhaakt je mogelijk alsnog verneemt. De praktijk leert dat je hier niet op moet hopen, omdat de kans erg klein is. Beter is het om je te richten op een andere woning. Hoe groot de teleurstelling ook is.
Bouwkundige keuring
Als er geboden is met een bouwkundig voorbehoud wordt de bouwkundige keuring aangevraagd. Hier lees je alles over de bouwkundige keuring.
De koopovereenkomst
In de koopovereenkomst staan alle relevante gegevens over de woning en de gemaakte afspraken. Ook staat in de overeenkomst vermeld welke overige informatie en documentatie ter beschikking is gesteld.
Voor het tekenen van de koopovereenkomst wordt deze goed gecontroleerd. De koopovereenkomst wordt eerst getekend door de verkoper en dan door de koper. Na ondertekening van beide partijen is er schriftelijke wilsovereenstemming. Alleen de koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd. Hier kan niet van af worden geweken.
De door beide partijen getekende koopovereenkomst wordt aan de gekozen notaris aangeboden en vaak ook aan ons als je hypotheekadviseur. Het is voor ons van belang om tijdig te beschikken over deze overeenkomst, zodat we goed de termijnen en eventuele voorbehouden kunnen bewaken.
Hier lees je alles over de koopovereenkomst.
Bewaken voorbehouden en termijnen
Wij nemen de van toepassing zijnde informatie, voorbehouden en termijnen over uit de koopovereenkomst en bewaken deze.
Denk hierbij aan het vastleggen van:
De aanwezigheid van een bouwkundig voorbehoud
De notariskeuze
De wens om de koopovereenkomst in te schrijven
Ook leggen we deze termijnen vast:
Datum dat het voorbehoud van financiering vervalt
Datum waarop de bankgarantie gesteld moet zijn
Datum wanneer de overdracht is
De notaris
Vrijwel altijd heeft de koper het recht om de notaris te kiezen die belast wordt met de overdracht van de woning en het verzorgen van de hypotheekakte. Wij kunnen je een aanbeveling doen.
Dit op basis van prijs, kwaliteit en afstand. We beschikken over de actuele tarieven van notarissen in de omgeving van ons kantoor. Indien er sprake is van aanvullende aktes die benodigd zijn, zoals een testament of een samenlevingscontract dan is het vaak mogelijk om een pakketkorting te krijgen.
Hier lees je alles over de rol van de notaris.
Bankgarantie / waarborgsom
In de koopovereenkomst staat vaak een artikel hierover. Er moet vrijwel altijd 10% van de overeengekomen koopsom als zekerheid worden gesteld.
Dit kan door het storten van het bedrag bij de notaris als waarborgsom. Vaak wordt er gekozen voor een bankgarantie. Wij verzorgen deze aanvraag. Hier lees je alles over de bankgarantie en de waarborgsom.
Verbouwingswensen
We bespreken welke verbouwingswensen er zijn. Hier lees je alles over verbouwen van een bestaande woning.
Verduurzamingswensen
We bespreken welke verduurzamingswensen er zijn. We schrijven binnenkort meer informatie over dit onderwerp op deze website.
Taxatie / waardering woning voor geldverstrekker
De waarde van de aangekochte woning moet worden aangetoond voor de geldverstrekker. Wij beoordelen welke mogelijkheden er zijn. Hier lees je alles over taxeren.
Hypotheekaanvraag/ aanvraag renteaanbod/ voorlopige offerte
Wij vragen de hypotheek aan in overleg. Soms is snelheid gewenst, soms is even wachten juist verstandig. Door het moment van aanvraag goed te kiezen kan er een mooi voordeel worden behaald. Hier lees je alles over de afwegingen ten aanzien van het aanvraagmoment.
Bemiddelingsfase
Na ontvangst van het renteaanbod controleren wij deze. De geldverstrekker zal in het renteaanbod aangeven welke documenten ze willen ontvangen. Veelal hebben wij deze al in ons bezit. Mogelijk moeten documenten worden vernieuwd, omdat deze slechts een beperkte geldigheid hebben.
Wij zorgen ervoor dat alle gevraagde stukken worden opgevraagd en na ontvangst worden gecontroleerd door ons. Na controle bieden we deze aan de geldverstrekker aan.
Als het dossier compleet is aangeleverd bij de geldverstrekker zal de beoordeling plaatsvinden. Deze beoordeling duurt vaak een aantal werkdagen. Dit verschilt per geldverstrekker en is mede afhankelijk van de drukte op de markt.
Terugkoppeling beoordeling geldverstrekker, werken aan finaal akkoord
De geldverstrekker laat ons weten wat de bevindingen zijn. Idealiter worden alle aangeleverde documenten in 1 keer goedgekeurd. Mogelijk moet een document opnieuw worden aangeleverd of wordt er aanvullende informatie gevraagd.
Als alle stukken positief zijn beoordeeld, dan is de hypotheek geaccepteerd. Dit heet in vaktaal: er is een finaal akkoord bereikt. Dit is het moment dat we je feliciteren met het rondkomen van je hypotheek!
Vervallen voorbehouden
Na het rondkomen van de hypotheek informeren wij alle partijen voor wie dit relevant is, zoals de verkopend makelaar.
Bindend aanbod
De geldverstrekker zal na de positieve beoordeling een bindende offerte / renteaanbod aanbieden. Dit document is vergelijkbaar met het renteaanbod, maar met als grote en belangrijkste verschil dat er hierin geen voorbehouden meer worden gemaakt. Door het ondertekenen van het bindend aanbod geef je aan dat akkoord bent met de offerte. De geldverstrekker kan een bindend aanbod niet meer terugtrekken.
Als het getekende bindende aanbod bij de geldverstrekker is verwerkt ontvangt de notaris een geautomatiseerd bericht dat de hypotheekaanvraag is goedgekeurd.
Woning nogmaals bezichtigen
Vaak is het zo dat je voordat je de sleutel krijgt de woning nog een keer wilt bezichtigen. Bijvoorbeeld om maten in te meten. Als dit gewenst is dan kan er vaak een afspraak hiervoor worden ingepland met de verkoper, eventueel door afstemming met een aankopend en / of verkopend makelaar.
Deze bezichtiging wordt in de praktijk pas toegestaan nader de hypotheekaanvraag volledig is afgerond en de koop definitief is geworden.
Verzekeringen
Naast het verzorgen van de hypotheek bieden wij ook een compleet verzekeringsadvies. Hier lees je alles over dit onderdeel van onze dienstverlening.
De overdracht van de woning
Voorafgaande aan de overdracht ontvangen we van de notaris een aantal documenten. Deze controleren wij. Denk hierbij aan:
De akte van levering/ eigendomsakte
De hypotheekakte
De nota van afrekening
De dag van de overdracht is overeengekomen in de aankoopproces. Het tijdstip van de overdracht moet door koper en verkoper nadien gezamenlijk worden overeengekomen.
Uit de nota van afrekening blijkt of en zo ja welk bedrag er moet worden overgemaakt aan de notaris. Dit bedrag moet tijdig op de rekening van de notaris staan, anders kan de overdracht niet doorgaan.
Na de overdracht (de levering) krijg je van de verkoper of van de notaris "de sleutel" van je nieuwe huis aangeboden. Veelal is dit een hele bos met alle sleutels.
De opleveringsinspectie
Voordat de afspraak bij de notaris plaatsvindt is het gebruikelijk om in de woning af te spreken om te kijken of de woning in dezelfde staat verkeert als ten tijde van de aankoop.
Ook worden meterstanden opgeschreven, zodat de overdracht van de contracten goed verloopt. Het tijdstip van de opleveringsinspectie moet door koper en verkoper gezamenlijk worden overeengekomen. Dit is veelal ongeveer een uur voordat de overdracht plaatsvindt.
Verbouwen en / of verhuizen
Nadat de overdracht is geweest kun je starten met de verbouwing en / of verhuizing.
Verbouwen van een nieuw aangekochte woning
Als je een woning wilt gaan verbouwen, dan is het vaak mogelijk om hier een (aanvullend) bedrag voor te lenen.
Van belang is wat de waardestijging is van hetgeen je gaat doen. Vaak is de investering niet gelijk aan de waardestijging van de woning.
De maximale verstrekking voor een hypotheek is 100% van de marktwaarde van de woning. Als er wordt verbouwd, dan zal de taxateur een inschatting maken van de waarde die de woning heeft na de verbouwing. Lees hier meer over de rol van de taxateur. En lees hier meer over de opgave van de verbouwingswerkzaamheden.
Hier kun je meer lezen over het bouwdepot.
Verbouwen van een woning die je al in je bezit hebt
Hier beschrijven we waar je rekening mee moet houden als je je huidige woning wilt gaan verbouwen.
Als je je woning wilt gaan verbouwen, dan is het vaak mogelijk om hier een (aanvullend) bedrag voor te lenen en je hypotheek te verhogen. Vaak is er overwaarde aanwezig.
Van belang is wat de waardestijging is van hetgeen je gaat doen. Vaak is de investering niet gelijk aan de waardestijging van de woning.
De maximale verstrekking voor een hypotheek is 100% van de marktwaarde van de woning. Als er wordt verbouwd, dan zal de taxateur een inschatting maken van de waarde die de woning heeft na de verbouwing. Lees hier meer over de rol van de taxateur. En lees hier meer over de opgave van de verbouwingswerkzaamheden.
Hier kun je meer lezen over het bouwdepot.
Hieronder staat waarmee je rekening moet houden als je je hypotheek wilt verhogen voor een verbouwing. Hetgeen hieronder staat beschreven geldt ook als je je hypotheek verhoogt voor verduurzamingsmaatregelen.
Hoe werkt een verhoging van de bestaande hypotheek?
Een verhoging moet als nieuwe hypotheek worden aangevraagd. Er wordt dan een aanvullende lening verstrekt. Deze wordt toegevoegd aan de bestaande hypotheek. De acceptatienormen van de geldverstrekker gelden op dat moment. Ook is de rente afhankelijk van het moment van het aanvragen van de verhoging. Het proces is verder gelijk aan het aanvragen van een hypotheek voor een aankoop.
Wat is de invloed van de verhoging op de bestaande hypotheek?
De waarde van de woning, na verbouwing, moet worden getaxeerd. Het kan zijn dat door deze nieuwe waardering er sprake zal zijn van een verandering van de risicoklasse waarin de (totale) hypotheek zich bevindt. Dit kan leiden tot een rentekorting of een renteopslag op de bestaande hypotheek.
Hoe lang loopt de nieuwe hypotheek?
De looptijd is vaak 30 jaar, omdat je 30 jaar de rente mag aftrekken over een verbouwingshypotheek voor de eigen woning.
Moet ik langs de notaris voor de verhoging?
Dit hangt af van de ruimte die er is in de notariële inschrijving. Als er sprake is van een hogere inschrijving en het bedrag dat je wilt opnemen is lager dan dit bedrag, dan hoef je niet langs de notaris.
Is het verstandig om een verbouwing te financieren?
Wanneer er (voldoende) eigen middelen aanwezig zijn voor een geplande verbouwing adviseren we altijd om contact met ons te zoeken om te bespreken wat verstandig is. We bespreken dan onder meer of er in de nabije toekomst (grote) uitgaven gepland of verwacht zijn. En wat het bedrag is dat er overblijft aan eigen middelen. Voorkomen moet worden dat er onvoldoende eigen middelen meer overblijven waardoor er bij calamiteiten financiële problemen ontstaan.
Waardestijging van een verbouwing aan een bestaande woning
Per soort verbouwingswerkzaamheid zal de taxateur een waardestijging toekennen. Van belang is ook de huidige staat van hetgeen er verbouwd gaat worden.
Voorbeeld 1
Er wordt volume vergrotend verbouwd (bijvoorbeeld uitbouw / opbouw / aanbouw / dakkapel)
De waarde van een woning hangt onder andere af van het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte die een woning heeft. Wanneer het aantal vierkante meters toeneemt, zal de waarde dan ook vrijwel altijd (fors) toenemen. In deze situaties zien we dat een waardestijging van 100% of soms zelfs meer dan dat aan de orde is
Voorbeeld 2
Er wordt een nieuwe badkamer en nieuw sanitair geplaatst, de huidige badkamer en sanitair is zwaar verouderd.
Aan de huidige situatie wordt nagenoeg geen waarde toegekend door de taxateur. Het is min of meer afgeschreven. De oude situatie vervangen door een nieuwe, hedendaagse, situatie leidt tot een behoorlijke waardestijging. Vaak is dit geen 100% van de investering overigens.
Voorbeeld 3
Er wordt een nieuwe badkamer en nieuw sanitair geplaatst, de huidige badkamer en sanitair is niet de persoonlijke smaak.
Het verwijderen van een min of meer functionele situatie en deze vervangen door een nieuwe situatie die meer voldoet aan de persoonlijke voorkeuren zal niet snel leiden tot een (grote) waardestijging. Immers, het verwijderen ten opzichte van de huidige situatie leidt eerst tot een waardedaling. Vervolgens wordt de nieuwe situatie aangebracht en dit leidt weer tot een waardestijging. Per saldo zal de stijging beperkt zijn.
Voorbeeld 4
De wens is om de tuin aan te pakken en het hele huis te verven
Deze werkzaamheden leveren relatief geringe waardestijging op.
Conclusies
Afhankelijk van het soort verbouwingswerkzaamheden zal er vaak een deel uit eigen middelen moeten worden bekostigd.
De waarde na verbouwing die de taxateur in het rapport opneemt is hiervoor bepalend.
Als er sprake is van een woning waar overwaarde in zit, dan kan vrijwel altijd iedere verbouwing gerealiseerd worden, als het inkomen voldoende is.
