Onderpand | Wat kan ik lenen met mijn inkomen?

Op deze pagina zie je een voorbeeld van de berekening van je maximale hypotheek. Alle afzonderlijke onderdelen die van invloed zijn hierop worden besproken. Er wordt veelvuldig verwezen naar andere pagina’s op onze website om de leesbaarheid op deze pagina ten goede te komen.

Duidelijk wordt dat er heel veel zaken zijn die van invloed (kunnen) zijn op je maximale hypotheek. Daarom is het altijd verstandig om een intakegesprek met ons aan te gaan, waarna we alle informatie opvragen en onderzoeken om jou een zo gunstig mogelijke hypotheek te kunnen aanbieden.

Wat kan ik lenen met mijn inkomen?

Op basis van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen zijn geldverstrekkers gehouden aan normen op te bepalen wat iemand maximaal kan lenen.

Hierbij zijn mede bepalend:

• De hoogte en bestendigheid van het (toekomstige)  (gezamenlijke) inkomen

• De waarde van het onderpand

• Het energielabel van het onderpand

• Het aanwezig zijn van financiële verplichtingen en schulden

• Het treffen van energiebesparende voorzieningen

• De hypotheekrente

• De looptijd van de hypotheek

• De fiscale behandeling van de hypotheek

• De leeftijd van de aanvrager

Om een indruk te geven van hoe de maximale financiering wordt berekening volgt hieronder een uitgewerkt stappenplan als voorbeeld met per stap een toelichting.

In de adviessoftware zijn alle checks ingebouwd zodat altijd met alle mogelijkheden en beperkingen rekening mee wordt gehouden.

Stap 1: het vaststellen van het toetsinkomen

Het inkomen dat meetelt verschilt per geldverstrekker. Er zijn veel overeenkomsten in het acceptatiebeleid, maar ook verschillen. Op deze website staat uitgebreid beschreven welk inkomen er mee kan tellen voor de verkrijging van een hypotheek.

Bepalend is het toetsinkomen. Dit is een volgens het acceptatiebeleid berekend inkomen dat kan afwijken van de berekening op bijvoorbeeld een jaaropgave.

Wanneer sprake is van tweeverdieners moet het laagste inkomen voor 90% (in 2021) worden opgeteld bij het hoogste inkomen om zodoende het gezamenlijke toetsinkomen vast te stellen voor het bepalen van de woonquote.

De woonquote is een percentage dat, afhankelijk van het inkomen, mag worden gebruikt voor financieringslasten. Deze woonquote:

Voorbeeld (deel 1)

Aanvrager 1 heeft een vast contract

Maandsalaris aanvrager 1:           € 2.500,=
Vakantiegeld:                                   8%
Eindejaarsuitkering:                       4%

Toetsinkomen aanvrager 1
12 * € 2.500,= + 8% * ((12 * € 2.500,=)) + 4% * ((12 * € 2.500,=)) =
€ 30.000,= + € 2.400,= + € 1.200,= = € 33.600,=

Aanvrager 2 heeft een vast contract:

4-wekelijks salaris aanvrager 2:                 € 1.800,=
Vakantiegeld:                                                   8%

Toetsinkomen aanvrager 2
13 * € 1.800,= + 8% * ((13 * € 1.800,=)) =
€ 23.400,= + € 1.872,= = € 25.272,= 

Het totale gezamenlijke inkomen bedraagt:

€ 33.600,= + € 25.272,= = € 58.872,=

Het inkomen voor het vaststellen van welke woonquote gebruikt moet worden:

€ 33.600,= + (90% * € 25.272,=) = € 56.344,80 

De hoogte van het percentage waarvoor het tweede inkomen meetelt bij de bepaling van de financieringslast is in 2021 90%. Dit percentage kan worden aangepast.

Stap 2:  Het aflezen van de woonquote (financieringslastpercentage)

Het financieringslastpercentage dat van toepassing is moet worden afgelezen van een vastgesteld schema. Dit schema wordt jaarlijks vastgesteld door het NIBUD en voorgelegd voor goedkeuring aan de overheid. Dit is een voorbeeld hiervan.

Eerst moet bekend zijn wat de toetsrente is.

Voorbeeld (deel 2):

Uitwerking bij een toetsrente van 2,1%:

Er moet in de financieringslasttabel worden afgelezen welke percentage van toepassing is.

Uit de tabel blijkt dat bij een toetsrente van 2,1% en een toetsinkomen van € 56.344,80 het financieringslastpercentage 22%.  

Opmerking:

Wanneer een alleenstaande een inkomen heeft tussen de € 21.000,= en € 31.000,=, dan mag het financieringslastpercentage dat er is vastgesteld worden verhoogd met 3%. Echter, als het financieringslastpercentage bij een inkomen van € 31.000,= hoger is dan het verhoogde percentage, dan geldt het percentage vermeld bij het inkomen van € 31.000,=.

Voorbeeld:

Een alleenstaande heeft een toetsinkomen van € 29.808,-. Het financieringslastpercentage bedraagt, uitgaande van 2,1% toetsrente: 19,5%. Hier mag 3% bij worden opgesteld. Totaal is dit dan dus 22,5%. Het bij een inkomen van € 31.000,= vermelde financieringslastpercentage is 20,5%. Het toe te passen financieringslastpercentage bedraagt daarom bij deze alleenstaande 20,5%.

Stap 3: Het berekenen van de maandelijkse maximale toegestane woonlast

Het totale inkomen * het financieringslastpercentage is de maximale toegestane woonlast.

Dit betreft de jaarlast. Omdat hypotheken per maand, achteraf, worden betaald moet de jaarlast door 12 worden gedeeld om de toegestane maandlast te bepalen.

Voorbeeld (deel 3):

€ 58.872,= * 22% = € 12.951,84 (toegestane maximale jaarlast)

€ 58.872,= * 22% / 12  = € 1.079,32 (toegestane maximale maandlast)

Financiële verplichtingen ten laste van de maximale toegestane woonlast

• De lasten van eventuele financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op deze toegestane maandlast.

• De hoogte van het in mindering te brengen bedrag hangt af van het soort verplichting.

• Op onze website staat elders beschreven met welke (toets-) last er bij welk soort verplichting rekening gehouden dient te worden.

• Feit is dat door financiële verplichtingen de leencapaciteit fors wordt beperkt.

• Om de maximale leencapaciteit te realiseren is het verstandig om de lasten van financiële verplichtingen zoveel mogelijk te beperken.

Stap 4: Bepaal de maandelijkse annuïteitenfactor

Om de juiste factor te bepalen moet er worden gekeken naar de looptijd van de lening.

Deze tabel moet worden gebruikt voor het vaststellen van de factor.

Voorbeeld (deel 4):

Uitgaande van een looptijd van 30 jaar en een toetsrente van 2,1% bedraagt deze 266,922.

Stap 5: Bereken de maximale hypothecaire financiering

De maximale financiering wordt berekend door de uitkomst van de maximale financieringslast te vermenigvuldigen met de vastgestelde annuïteitenfactor.

Eventuele verruimingen vanwege energiezuinige woningen moeten worden opgeteld bij het berekende bedrag.

Wanneer deze verruimingen van toepassing zijn, staat op onze website beschreven bij het onderdeel meer lenen vanwege een duurzame woning.

Voorbeeld (deel 5):

Maximale financieringslast:                        € 1.079,32

Annuïteitenfactor:                                         266,9228

Maximale hypothecaire financiering:     € 1.079,32 * 266,9228 = € 288.095,10

Het gezamenlijke inkomen is € 58.872,=

De maximale financiering is in dit voorbeeld derhalve 4,89 * het gezamenlijke jaarinkomen.